Con los precios más bajos de los últimos años, debido a la retracción del mercado, quienes hoy tienen la posibilidad de comprar un inmueble se preguntan qué es más conveniente adquirir a la hora de invertir.
Los referentes del sector tienen opiniones variadas al respecto y explican cuáles son las mejores opciones, según las expectativas de los compradores.
“Hay excelentes oportunidades en emprendimientos de pozo, con una rentabilidad proyectada muy interesante a 2 y 3 años”, asegura Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima.
“Si el cliente puede esperar la entrega, es recomendable una unidad a estrenar, aunque también existen oportunidades en usados. Hay una propiedad para cada situación, todo depende del espíritu de la inversión”, añade.
“Para definir qué es más conveniente hay que tener en claro la finalidad de la compra”, señala Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
El empresario aconseja “comprar lo que esté en precio de mercado; al ser tan grande la oferta, es posible encontrar departamentos nuevos a precio del usado, y viceversa”.
German Gomez Picasso, analista de Reporte Inmobiliario, coincide en que la conveniencia es “relativa” y destaca que también hay que distinguir entre casas y departamentos.
Pero, para dar una idea, aporta un dato: “Teniendo en cuenta un mismo producto (usado y nuevo) de la misma calidad, el precio del usado debería estar un 25 o 35% menos según la lógica inmobiliaria de siempre”, cuenta.
Los precios de la construcción aumentó en los últimos meses. Foto EFE
En el caso de que el inmueble sea para vivienda, recomienda Ariel Rodríguez, fundador y CEO de Value Bet Inmuebles, “un usado puede reunir los requisitos necesarios para obtener la calidad de vida deseada. Los inmuebles a estrenar, generalmente tienen los adicionales de modernidad y actualización, pero no siempre superan en ubicación o calidad constructiva a un inmueble usado”.
En tanto, Alejandro Schuff, gerente de Soldati, sugiere que por el precio, “pareciera ser un buen momento para acceder a departamentos nuevos”. Según este referente del sector inmobiliario, hoy hay mayores márgenes de negociación.
“Hay más permeabilidad para escuchar propuestas de parte de los desarrolladores. Visto de otro modo, con el mismo presupuesto, hoy puedo comprar probablemente más y mejores metros que antes, y plantear condiciones de cierre en stock nuevo que, en contextos de mayores ventas, no serían aceptadas. De ahí la oportunidad en lo nuevo”, se explaya.
Diego Álvarez Espín no comparte esa opinión. El broker de Century 21 Espósito afirma que es probable que “negociando y explorando correctamente el mercado pueda haber mejores oportunidades en segunda mano que en obra nueva”.
Y argumenta: “Los costos de construcción comenzaron a subir en dólares de manera paulatina hace seis meses, los desarrolladores hicieron ajuste de valor durante 2020 y 2021, y el mercado de usados lo hizo un año más tarde, en 2021 y ahora en 2022”.
Los precios de las propiedades
Casi todos los referentes consultados coinciden en que, desde 2018 a la fecha, los precios de unidades nuevas y usadas bajaron entre un 20 % y un 40 %. Pero no todos están de acuerdo en que eso signifique un piso o si continuarán bajando.
“Los factores que tenemos para analizar y el comportamiento del mercado indicarían que están llegando a su piso. Eso no significa una recomposición rápida, pero por lo menos es un paso positivo”, dice Migliorisi.
Y agrega: “En cuanto a la diferencia de precio entre un usado y una unidad de pozo, puede ser entre 10 y 15% dentro de un mismo barrio”.
Altgelt, en cambio, sostiene que es difícil afirmar que los precios tocaron un piso. “Probablemente se seguirán acomodando hasta llegar a una estabilización. Una vez que se mantengan firmes durante unos meses, deberían volver a subir. Pero en un país donde nada puede predecirse, es muy difícil saberlo”, matiza.
En un punto intermedio se ubica Alejandro Schuff: “En algunos segmentos es posible que se haya tocado ya un piso y en otros probablemente no. La realidad es que hay mucha demanda contenida y el mercado sigue trabado por falta de liquidez (inversores con sobre stock, consumidores que necesitan vender para comprar, etc.)”.
“En lo nuevo —destaca Schuff—, si el costo de reposición comienza a crecer (inflación en dólares), eso va a impulsar un cambio de tendencia nuevamente hacia el alza, contagiando al usado también”.
“Pero se necesita un cambio de expectativas, señales macroeconómicas claras y medidas concretas que alienten la inversión inmobiliaria para que la demanda se destrabe y valide un eventual cambio de ciclo”, agrega.
Rodríguez, por su parte, no habla de “baja en los precios”, sino de una “corrección”, debido a que para él se encontraban sobreestimados.
NE
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